Betriebskostenabrechnung

BGH, Urteil v. 09.04.2008, VIII ZR 87/07 

Achtung! Der Bundesgerichtshof hat in einem aktuellen Urteil die Anforderungen an die Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung verfeinert! Lassen Sie Ihre Betriebskostenabrechnung über einen qualifizierten Rechtsanwalt prüfen!

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Mit Urteil vom 09.04.2008 (Az. VIII ZR 87/07) hat der Bundesgerichtshof nochmals klargestellt, dass Mieter eine in der Abrechnung ausgewiesene Betriebskostennachzahlung nur leisten müssen, wenn innerhalb der Abrechnungsfrist eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erteilt wurde. Vermieter sollten Ihre Abrechnung daher auf die Verständlichekeit überprüfen lassen, weil sie durch eine unverständliche Betriebskostenabrechnung Geld verlieren können.

Mieter brauchen in solchen Fällen mit Ablauf der Abrechnungsfrist keine Nachzahlung mehr zu leisten.

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BGH Urteil vom 09.04.2008, Az. VIII ZR 87/07

Am 9. April 2008 hat der BGH in einem weiteren Urteil zu Betriebskostenabrechnung seine bisherige Rechtsprechung zur ordnungsmäßigen Abrechnung bestätigt (Az. VIII ZR 87/07). In dem aktuellen Fall war in der Betriebskostenabrechnung bei einzelnen Kostenarten die Umlage nach der Wohnfläche vorgenommen worden. Allerdings hatte der Vermieter die Quadratmeter an Wohnfläche mit der Anzahl der Monate, in welchen der Mieter das Objekt bewohnte, multipliziert, um eine der Wohnnutzung entsprechende zeitliche Abgrenzung zu erreichen. In der Erläuterung der Abrechnung las sich das so: „ Umlage nach Quadratmeter Wohnfläche * Monate“. Daraus wurde eine Gesamtsumme von 3816,00 gebildet. Daneben hieß es „Ihr Anteil: 11760,00“; in der Zeile darunter war die Zahl „12“ aufgeführt.
Nach dem Ende der Abrechnungsfrist machten die Mieter geltend gemeint als die Betriebskostenabrechnung unverständlich sei. Der Bundesgerichtshof gab den Mietern recht.

Ordnungsgemäße Abrechnung 

Nach Auffassung der obersten Bundesrichter erschließt es sich einen durchschnittlichen Mieter nämlich nicht, dass die unter „Gesamtsumme“ aufgeführte Zahl 3816,00 das Produkt aus der Gesamtwohnfläche des Hauses von insgesamt 318 m² und den 12 Monaten des Jahres sein sollte, die das Gesamtobjekt vermietet wurde. Es wäre zudem nicht klar, dass sich unter der Angabe „Ihr Anteil: 1176,00“ das Produkt aus der Wohnfläche der von den Mietern angemieteten Wohnung von 98,00 m² und der Anzahl der 12 Nutzungs-Monate verbarg.
Damit war die Betriebskostenabrechnung nach Ansicht des Bundesgerichtshofes unverständlich und damit nicht ordnungsgemäß. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist kann allerdings eine nicht ordnungsgemäße Abrechnung nicht mehr korrigiert werden. Dies hat zur Folge, dass die Mieter die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung nicht leisten mussten. (BGH, Urteil v. 09.04.2008, Az.: VIII ZR 87/07).

Zusicherung der Zahlung

Der Fall wies insofern eine Besonderheit auf, als die Mieter gegenüber dem Hausverwalter zunächst die Zahlung des Nachzahlungsbetrages zugesichert hatten; erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist beriefen sich die Mieter auf die Unverständlichkeit der Abrechnung.

Zwar war das in dem Zahlungsversprechen liegende Schuldanerkenntnis der Mieter nicht Gegenstand der Revision, so dass der BGH darüber nicht zu entscheiden brauchte, geklärt wurde aber, dass die Abrechnungsfrist aus § 556 III BGB den allgemeinen Verjährungsregeln nach § 212 I BGB vorgeht, so dass auch ein Anerkenntnis nicht dazu führt, dass die Abrechnungsfrist verlängert wird.

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